北京皮肤科的最好医院 https://m-mip.39.net/nk/mipso_4658077.html《财经》记者董文艳/文马克/编辑过去两个月，雄安新区的出炉让华夏幸福基业股份有限公司（.SH）的股价坐了一趟过山车。4月1日雄安新区宣布成立。4月5日开始，华夏幸福股价连续三日涨停，至4月12日，股价报收44.39元，创一年来新高（除权后价格）。但到4月17日，雄安概念股退烧，华夏幸福一度跌停，此后再度走出一条上扬曲线。截至6月9日，华夏幸福市值达亿元。在中国房地产企业十强中，这一市值是融创中国（.HK）的近两倍，超越绿地控股（.SH）63亿元。国泰君安研报显示，华夏幸福在环北京区域布局产业园区的委托面积超平方公里，雄安新区成立后，华夏将持续享受首都产业和人口外溢的红利。作为环京津冀龙头概念股，华夏幸福一直是房地产企业中的低调另类。年，华夏幸福以.25亿元销售额名列全国房企第七。这个起家于廊坊、成长在河北、正在向全国扩张、以产业新城运营商为标签、著称于政商关系，又被新出炉的雄安新区抬上了风口的企业，19年来走过了一条怎样的发展之路，在环京地区大获成功的产业新城模式能否推向全国？它的组织架构、人才储备和应变能力能否跟得上公司跨出河北走向全国的快速扩张？一路带领华夏幸福走到今天的董事长王文学，又是一个怎样的人？初涉地产王文学通过在廊坊市政府积攒的人脉资源，在餐饮业与装修业赚得第一桶金，而后在地产行业将这层政商关系逐渐放大公开资料中，王文学的信息少之又少，成立华夏幸福19年来，他极少在媒体面前露面。外界谈论华夏幸福，常会提及王文学的政商关系，但追问下去，往往又难以深入。王文学从火锅店起家，用25年做成了中国第七大房企。（资料图）据《财经》记者从多位接近王文学的相关人士处了解，王文学年5月出生于河北霸州，家境普通，中专学历。早年，他在河北省廊坊市交通局运输公司当司机。年下海，开了一家火锅店，不足一年，他便盘下周边店铺，扩大了店面规模。一位接近王文学的廊坊当地开发商告诉《财经》记者，王文学情商很高，为人机灵勤快。他早年在市交通局运输公司工作时口碑不错，在那时便看明白了很多事，也结识了许多政府官员。由于火锅店位于廊坊的繁华地段新华路，人流量大，王文学的餐饮生意也越做越大，来吃饭的也包括部分当地政府官员。如此两三年后，到上世纪90年代中期，他遇到了新的商机。那时，全国兴建政府楼堂馆所之风盛行。政府性楼堂馆所包括办公楼、会议楼、大礼堂、招待所、干部宿舍等项目。廊坊市政府大楼也面临翻新升级。一些前来吃饭的政府官员向王文学提及此事，欲做牵线。政府的装修业务立即打动了王文学。他让一部分手下专注餐饮店，另带一拨人马投身楼堂馆所的装修业务。王文学的队伍在政府大楼的装修业务中不断拓展，一度将业务线从廊坊延伸到家乡霸州周边。然而好景不长。从火锅店老板到楼堂馆所装修商，王文学在他的跨界人生中遭遇了第一次重磅打击。年亚洲金融危机爆发，随后全国财政收紧，年中国人民银行发文严禁信贷资金用于修建楼堂馆所。财政部也特别强调，地方债资金将严禁用于楼堂馆所建设。这直接扎住了地方政府的钱袋子，导致王文学的装修队伍出现了两头难的窘境：一面是对政府追款不成，另一面是对下游供应商施工队的欠款无法结算。王文学的情形一度十分困窘，由于讨债人频频到家里砸门催款，他在那一年春节不得不外出躲债。在这之后，他做出了一个让人颇感意外的举动：在廊坊市政府领导的办公室里，王文学当面烧毁了政府的装修合同，并声明不再讨要政府的欠款，欠下的债他自己用火锅店挣的钱来还。审时度势，以退为进，这一与政府打交道的方式为他积攒了早期的印象分。在中央财政一刀切的情况下，王文学不难判断，继续向政府讨要欠款，收效甚微。据接近廊坊市政府的人士估算，那时当地政府对王文学的装修欠款近万元。一边经营餐馆，一边还债的日子过了没多久，年6月，外部形势出现新变化。国家取消福利分房，中国房地产市场从此起步。此时，王文学的付出获得了回报。得知廊坊市有块地要做开发，他找到有关政府部门，获得了开发土地的批条，随后又从银行获得贷款。拿到贷款后，王文学先取出部分还清了此前的装修欠款，而后盘下地来做开发。之所以借款还债，是他认为债主天天上门不会对他的新生意有任何帮助，而这些债主里或许还会有未来的合作伙伴。这成了他之后的习惯——每当转向一个新生意时，他都倾向于完结此前遗留的烂摊子，并且不放过可能的机会。年7月，华夏房地产开发有限公司成立，即华夏幸福的前身。这是王文学第一次涉足房地产开发领域，盘下的这块地就是后来的“华夏花园”项目。此时另一个难题接踵而来，从未有过房地产开发经验的王文学，在土地面前毫无头绪。王文学四处考察。据《财经》记者了解，在北京的一场论坛上，因被万科董事长王石的演讲吸引，他上前请求王石帮助。那时万科（.SZ）进入房地产业已有十载，且万科尚有子公司对外提供房地产策划等服务。王石欣然应允，让万科子公司前去充当咨询顾问角色，为王文学及其团队输送房地产理念及相关知识，从而加持了华夏幸福第一个地产项目。一定程度上，王石及万科是王文学房地产生意的启蒙者。从这里或许能看出王文学如今的“万科情结”源自何处。现在，华夏幸福内集聚了大量有万科工作经历的职业经理人，更有专门命名为“科举”的万科挖人计划。此后，王文学又赴北京上各种辅导班学习房地产课程。到年，第一个地产项目的成功，让他发觉房地产行业比餐饮与装修业获利更足。随后，他在廊坊和燕郊各拿一块地，决意专注做房地产项目开发。王文学通过在廊坊市政府积攒的人脉资源，在餐饮业与装修业赚得第一桶金，而后在地产行业将这层政商关系逐渐放大。但彼时的王文学仍常处于焦虑状态，他不满足于一两个项目的小打小闹，但廊坊房价低迷，做大地产规模谈何容易。他一度想把触角伸进北京，但碍于无人脉资源，拓展无望。转向产业地产华夏幸福的第一个产业地产项目是固安工业园，这是王文学商业生涯中的又一个重要转折点在房地产行业，年前后，只在河北有三个地产项目的华夏幸福，还只是无名小卒。这一年，万科上市已经九年，正开启新一轮规模扩张。王石辞去万科总经理一职，一年后郁亮接棒。年，顺驰以1.72亿元拿下了天津梅江地块，孙宏斌在庆功会上喜极而泣。同在这一年，合生创展（.HK）实现11.98亿港元的销售额，成为当时业绩瞩目的地产商，还丝毫看不出此后一蹶不振的迹象。一心想要做大企业规模的王文学这次请教了知名市场策划人王志纲，以及麦肯锡、华高莱斯、和君咨询、罗兰贝格等咨询公司。据《财经》记者了解，在“二王”会面中，王文学最大的收获是意识到战略的价值。王志纲曾劝导王文学，在没有政府资源和足够资金实力的情况下，进军北京的念想几乎不可能实现，当务之急是思考如何在廊坊本地发展壮大。一位接近王志纲的相关人士告诉《财经》记者，王志纲曾劝说王文学，国内住宅开发商众多，此时再怎么加足马力做住宅也赶不上同行。若要做大规模，应当另辟蹊径。王志纲以珠三角的发展为例，建议王文学朝产业地产方向发展。二人预料，北京未来将更加炙手可热，由于管控严格，一些企业落地北京将越发困难。而廊坊等北京周边属于管控“灯下黑”区域，企业落户便捷。这将为产业集聚提供机遇。此番畅想就此搁置，并无后续实际动作，但产业地产思路仍在王文学心中埋下了种子。年，王文学迎来了自己商业生涯中的又一次转机，正式转向了产业地产。华夏幸福的第一个产业地产项目是固安工业园。据《财经》记者多方了解，固安工业园的获取，并非如外界传言，是当地政府为华夏幸福输送资源。年初的一天，廊坊市政府官员召集河北五大开发商吃饭。包括华夏幸福、荣盛发展（.SZ）、宏泰发展（.HK）等企业掌舵者。饭局上，廊坊市政府表达了对标苏州工业园区，希望把下辖固安县发展起来，并给予政策支持的意愿。当年，离北京更近的燕郊房地产市场刚刚起步，香河也未驶入发展正轨。一些河北籍房企率先在两地布局，但两地房价尚未有明显起色。对比之下，远在北京天安门50公里之外的固安县，看似更无发展优势可言。“那时燕郊都有大把地可拿，为什么要去固安啃硬骨头呢？”一位接近荣盛发展的相关人士说。从地产逻辑来看，在当时有限条件下，进入固安确非明智。即使是今天，在雄安新区出炉之前，知名房企都扎堆北京，并无多少环京思路。碧桂园曾因地价高昂及在京资源稀薄而一直无法进京，只能被动环京拿地。若从产业角度切入，固安是一张白纸。王志纲所言像珠三角那样发展产业的逻辑对王文学有多大影响，不得而知。但王文学在这场饭局上举手一搏，表现出愿意介入固安、配合政府发展的意愿。最终，华夏幸福与固安县政府签署了60平方公里、期限50年的开发协议。一位接近王文学的相关人士告诉《财经》记者，王文学在签下固安项目前，曾在燕郊买下一块地预备做地产开发。待确立要做固安工业园后，王连夜赴燕郊退地，以确保将有限资金集中投入固安。王文学开启固安工业园，在华夏内部亦遭反对。一些人认为，放弃已有的地产开发，在一个占河北省GDP末位的小县城涉足产业园，并非明智之举。王文学一度只身一人赴固安，并把公司公章随身带去，以此促使团队在需要请示时不得不前往固安，接受现实。年6月，固安工业园区奠基。华夏一面在廊坊运作街道改造项目，一面将赚取的资金陆续投入固安工业园。就在王文学力排众议、孤注一掷准备大干一场时，他遇到了商业生涯中的第二道坎。不同于之前的欠债危机，这一次几乎让王文学崩溃。年，各地争相大兴土木建设开发区，甚至侵占农田，开发区建设逐渐进入癫狂状态。国务院随即开展土地市场治理整顿行动，重点清理开发区，叫停开发区建设。此时华夏幸福已在固安工业园区投入良多。国务院禁令一出，王文学便与廊坊市政府官员一起，前往河北省政府说明情况，商议解决办法。但国务院明令禁止，河北省政府也表示爱莫能助。打道回府后，眼看固安工业园区的投入将打水漂，而自己大半身家已押注在内，时年38岁的王文学坐在固安街边，悲从中来，当街痛哭。但哭过之后，王文学对身边人表示人要认命，认为自己还年轻，还能从头再来。他甚至又去了一趟廊坊市政府，表达华夏幸福绝不给政府添乱，政府说啥就是啥的意思。幸运的是，王文学身边有位跟随他多年的下属，平日里爱好研读国家文件。危急时刻，他在文件中找出了一条例外条款，大意是，除去此前当地省政府认定的特定开发区可保留之外，其他开发区一律关停。这下如获至宝，王文学旋即再度求助廊坊市政府，后者求助于河北省政府，一番周折，终于保住了固安工业园。峰回路转后，固安工业园加大建设力度。申奥成功的北京又加大了企业外迁力度，固安工业园逐渐发展起来。（在固安城市规划馆展示的河北固安工业园沙盘，引来众多参观者。图/中国新闻图片网）不是房地产公司，是地产公司如果把华夏幸福比作一颗鸡蛋，那么它的产业发展集团是蛋黄，住宅业务是蛋清，住宅销售会为产业蛋黄提供养分与保护固安工业园的成功，成为华夏幸福进军产业园市场的名片。“年开始做，年固安模式的账就算回来了。”一位华夏幸福相关人士说。到年，固安工业园被河北省政府批准为省级开发区，贫困县固安的GDP一跃成为廊坊下辖县第一，示范效应开始形成。此后华夏幸福乘胜追击，年5月在廊坊市大厂县拿下潮白工业区，年又加速在环京布局，年、年再度扩大固安工业园规模。如今华夏幸福已在全国布局50余座产业新城。华夏幸福做产业园，并不追求精耕细作的产品化路线，而是对地方政府允诺快速城市化，在此基础上谋求自身大规模、标准化扩张。这与传统开发商有诸多不同。传统开发商在拿地后，往往走产品化路线，追求卖出高房价，尽可能赚取高利润。华夏的模式是，通过前期导入产业，帮政府拆迁、修路、做绿化等其他基础设施建设，提升地块大环境，改变土地价值属性，随后赚取地价急速升值、房屋销售升值的差价。许多同行看不上、不愿拿的地，华夏却出手拿下。华夏幸福对一个项目价值的判断，往往取决于其城市底板如何，即是否没有配套，地块是否干净，这意味着企业自身发挥空间大。而这与同行标准恰恰相反。“对华夏幸福来说，房地产首先是’地’。”一位华夏幸福前员工说。拿地之后，产业规划能否落地是决定一个园区成败的关键，也是当地政府考核华夏幸福产业园最重要的标准。从固安工业园开始，王文学日渐意识到产业落地的重要性。华夏幸福开始养护、壮大自身的招商团队，希望以此将招商引资行为专业化。为了让各地找到最适合当地的产业类型，华夏幸福奉行“根据地”模式。王文学给各地方公司充分自主权，发“番号”与“枪”，强调地方活力与能动性。区域总与城市总是相互支持关系，而非同行企业里的上下级关系。不同于万科集团的“小总部”，华夏总部是做大资源平台，提供资金、智库与招商队伍，一线发现产业机会后，可求助于集团总部调配资源。在前期产业规划与定位中，华夏幸福还招来了许多外企与咨询公司的职业经理人，专注于做城市规划与产业定位，提供一整套产业方案以打动政府。在部分同行看来，华夏幸福逐渐展现出政策套利者形象。有不少当地政府部门出身的公务员，被华夏挖角。在产业规划上，有政府从业背景的人员更知悉当地特色及产业政策，由他们做出的产业定位与规划更易打动政府，被视为自带天然优势。“我们这里开会，好些个过去的副市长、政府规划口的人，做过国家五年规划的司局级干部也加入过华夏幸福。”一位前华夏幸福员工告诉《财经》记者。王文学本人，也在此过程中逐渐将重心转向产业领域。上述华夏幸福相关人士告诉《财经》记者，王文学每天都会阅读大量产业方面的资料简报。在与各地政府沟通时，他早已不聊房地产，而是就新能源、汽车、生物医药等产业领域发表看法。这对于急于找准落地产业、发展GDP的地方政府而言，可谓正中下怀。在一些政府官员眼里，王文学就是国内产业地产界的权威。据《财经》记者了解，为了增加产业招商的谈判筹码，华夏幸福还会允诺帮落地企业做厂房代建，为企业减少开支。这部分费用，华夏会从地价增值后房屋出售赚取的资金中补缺。华夏幸福在最初的产业园模式中，曾将盈利点放在招商引资上。但随着北京楼市日益火爆，在固安工业园，地产销售反哺产业园现金流的模式逐渐成型。企业落地后，除了做园区运营服务，华夏幸福也通过园区周边的住宅销售回收资本。其路线图为，土地平整等一级开发完毕后，地产板块先进入，而后销售住宅回收资金，以此保证产业园滚动开发中的资金需求。此外，由于华夏幸福前期投入较多，地方政府通常会以兑价一块土地的方式给华夏幸福补偿。在外界看来，王文学的产业逻辑是，华夏幸福去做产业园的地方一定是有人愿意去买房的地方，要有楼市规模。此前布局的廊坊下辖县及其他环京地区，都得益于北京的产业与楼市购买力外溢。“华夏不是房地产公司，是地产公司，房子只是现金流回流的工具。”上述华夏幸福相关人士说。年报显示，年华夏幸福销售额.25亿元，较上年同期增长66.43％。其中，产业新城业务销售额共计.24亿元（含园区结算收入额.59亿元，产业园区配套住宅签约销售额.65亿元），城市地产签约销售额.84亿元，其他业务（物业、酒店）销售额20.17亿元。在靠卖住宅回收资本之外，华夏幸福的盈利还主要从产业发展服务、落地投资的返还以及园区税收分成中来。年报显示，年华夏幸福的产业发展服务收入达到.7亿元，同比剧增73％，园区结算收入总计.6亿元，产业园区业务实现利润约占公司总利润的65.6％。如果把整个华夏幸福比作一颗鸡蛋，那么产业发展集团是蛋黄，住宅是蛋清，住宅销售会为产业蛋黄提供养分与保护。而要孵出小鸡，还离不开阳光雨露，即其他城市发展业态，如学校、医院、酒店、规划馆等配套。因此华夏幸福在各地打造规划馆，提供产业配套。这一产业新城模式，归根结底是要依赖城市周边的产业和居民外溢。《财经》记者获悉，早期华夏幸福做产业新城，对标的是美国旧金山和洛杉矶等大城市。如今，华夏内部仍强调城市周边的城市圈概念，环京产业园便发源于此。政府是最重要的客户“华夏幸福的客户只有一个，就是政府，政府才是真正的衣食父母。因为最牛的资源在政府手里。”王文学经历的两次“大劫”都与政策变脸相关，他的事业起步与转向都得益于政府资源，每一次危机也源自政策变化。这类挫折强化了华夏幸福亲近政府资源的意愿。如今，华夏内部已养成全员研读政策之风气，集团上下倡导与政策共舞而不是规避。每次有新政策出台，全公司都会从中寻找机会点与新变化，以确保和政府对话时知己知彼。企业与政府的亲密关系从来都是双刃剑，往往难以长久。政府是换届制，完全依赖政商关系获取资源的企业需要打通每一届政府的关系链。一位华夏幸福相关人士告诉《财经》记者，华夏幸福的确与廊坊市政府有关联，但关联没有外界想象的那么大，外界神化了华夏幸福上下的政府通关能力。“华夏幸福是懂政府但又与政府保持距离的。华夏在环京地区都有项目，难道王文学能和每一个县长关系都好吗？为什么政府换届华夏依然能拿到项目？”该人士反问道。各级政府在中国房地产市场中向来扮演重要角色。中国房地产市场从无到有，是在各地政府推动城市化的背景下产生，并日益成为各地政府的GDP抓手。土地获取是房地产开发的重要环节。而中国各地的土地供应指标均掌握在政府手中。尽管土地市场早已执行招拍挂制度，但从政府手中获取土地的，往往是能够最大程度博取政府好感的企业。华夏幸福的地块获取，常常在完成土地整理后，经过一定程序，进行二级开发。除了住宅用地，并非所有地块都走完全意义上的公开招拍挂程序。过往的经历让王文学深谙政府诉求。多位接受《财经》记者采访的房地产界人士认为，华夏幸福之所以能够不断攻城略地，源自其能够把政府诉求通过商业手段达成。在战略上，它坚守了产业方向。对各地政府而言，产业园能够解决当地就业，拉动消费，提高财政收入并提升城市化率。而这正是困扰一线城市周边三四线县城政府最大的难题。比如在固安，过去数年固安政府虽有换届，由于固安工业园发展渐入佳境，各届政府对华夏干预程度均较少。也因为工业园的良好发展，华夏幸福在固安的影响力较大，甚至会以外部专家身份参加当地政府班子某些扩大会议。中报显示，截至年6月，华夏幸福已为各地政府、产业新城引进企业逾千家，招商引资约亿元。主打产业标签，是各级政府所喜欢的。尽管目前华夏幸福的住宅销售仍是营收主力，但华夏幸福重心是在产业发展。《财经》记者了解到，王文学平时对产业发展
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