年渐去，年将来。
房东俱乐部将对年郑州房市进行全方位大数据分析。
今天对年个项目，次开盘中，开盘去化率最低的10个楼盘进行分析。
希望对年奋斗的地产人和购房者均有所启发。
1、8月25日开盘恒大山水城
去化分析：
1、8月25日开盘，正是7月31政策冲击后，购房者极度迷茫期；
2、恒大山水城营销团队前期明显对郑州碧桂园尾盘清货打折的应对准备不足；
3、恒大山水城自身定位较合理，但郑碧打折使得恒大山水城比友商每平贵多，失去价格优势，产品和楼盘位置等都没有和郑碧拉开距离；
市场已变，自己未改变，是恒大山水城此次开盘低去化率的主要原因。
2、11月22日开盘中海万锦熙岸
去化分析：
1、11月22日开盘，市场整体较冷；
2、在万科城七期、华润悦景湾、大正水晶森林三个对手的抢夺中，华润悦景湾率先降价，比中海万锦熙岸每平低元左右，刚需对价格较敏感，部分看重产品与位置的刚需又选了万科和首付分期的大正水晶森林，所以中海万锦熙岸此次开盘去化率低。
3、中海万锦熙岸地块方正，旁边临湖又有公园，在此区域是优质地块；
在这样区域里选房，其实不应过分看中多元/平的差价，而更应看品质。
未来交付，说不定选中海是明智的选择。
3、9月22日开盘升龙御玺
去化分析：
1、位置较好，容积率太高，价格不低是升龙御玺去化率低的首因；
2、升龙品牌在郑州已烂街，在撤离郑州后期，遭老百姓用脚投票，实属终有报应。
品牌差，没价格优势，容积率高不宜居，是开盘去化率低的三大原因。
最后一点，几经折腾的升龙营销团队基本已无战斗力。
4、11月24日开盘金地格林小城
去化分析：
1、该盘从年销售至目前，很多人认为已售完；
2、碧桂园、新城等友商价格松动，对金地格林小城有冲击；
金地产品、物业对得住元/平的价格，11月24日在市场清淡时推盘，压力巨大。
5、6月16日开盘正商家河家
去化分析：
1、家河家高层精装单价，洋房毛坯单价，正商家河家的产品与价格是相符的；
2、家河家推盘处于6月份市场较好的时期，但遭遇融创拦截；
3、北面和昌林与城开盘价格不高，毛坯低于此盘多元/平，区域内客户没有增加，遇到强敌分流是家河家此次开盘去化率低的核心原因。
6、4月26日开盘台隆合园
去化分析：
1、开盘时机选在4月份，市场还不错；
2、开发商没品牌，销售队伍水平不高是本次开盘去化率低的首因；
3、惠济区毛坯单价左右，开发商疯狂逐利，不看对手水平和价格是本次开盘去化率低的关键。
开发商不能审时度势，贪利心重，与强劲对手比错误制定了价格。
最终痛失年上半年有利的市场机会。
7、12月8日开盘正弘中央公园
去化分析：
1、12月8日开盘，市场相对冷清；
2、年这波市场收缩期中，港区受影响较大；
3、正弘从产品到价格，再到开盘准备明显失误。
8、1月20日开盘汇泉西悦城
去化分析：
1、常西湖年入市楼盘较多；
永威西郡、碧桂园西湖、世茂璀璨熙湖、融信奥体世纪、华瑞紫韵城等，使得该片区竞争加强；
2、阳光城价格松动对同为刚需盘的汇泉西悦城有冲击；
3、元/平的单价与周围楼盘比没有价格优势，该楼盘从左右单价升至目前元，拉升快且大，当下进入成熟期，也是慢销阶段，去化率低均属正常。
9、9月22日开盘泉舜上城
去化分析：
1、双地铁口，三环内，在城中央，位置好，但双地铁口在建设中，客户去看房体验较差；
2、泉舜在洛阳市高铁区第一贵楼盘，二手房非常抢手，该开发商产品还是不错；
3、黄河路、沙口路、南阳路一带二手房一直处在下跌过程，使得泉舜两万的单价从价格上来说没有优势；
4、泉舜上城按高品质建造，综合双地铁、教育等优势，2万单价还是靠谱的。
该楼盘随着地铁开通，售楼部观感提升，后续较乐观。
10、8月11日开盘上东国际
去化分析：
1、白沙区域的垃圾盘，曾因大风吹掉墙皮；
2、楼的深红色外立面及外型均较丑；
3、单价的loft公寓没有任何优势；
4、该片区公寓量巨大，不推荐购买。
上东国际价格高，没有品牌，片区内公寓量大，是开盘去化率低的主要原因。
同在该区域内近期正在推盘的商业与公寓的混合体新田印象也不建议购买。
成功的开盘大多是相似的。
那就是营销团队人员得力，“产品、价格、渠道、促销”决策与执行到位。
不成功的开盘则各有各的败笔。
在拿到预售许可证后，楼盘品质已经确定，开盘失败多败在人祸而非市场环境。
郑州年次开盘，开盘去化率最低的10个楼盘仅占3.83%。
年末，相关地产老板，营销责任人当认真反思，类似失败案例希望不要在年上演。
商务合作请联系房东助手，ng
预览时标签不可点推荐文章
热点文章
