文/时宏维
投资区域分析：
投资范围分为二类，分别是环北京周边投资和沿京津冀一体化重要节点城市投资。
1、环北京周边投资主要集中三个阶段对应的三个区域，分别为：
1.1、北京东部，主要集中在‘北三县’。这也是京津冀一体化提出之前就优先开发的区域，它有三个特点。
一是规划设计较为普通，仍然以开发小区为主。整体布局档次不高，房屋建设高品质小区较少，是一块京津冀一体化的试验田。
二是本区域房价已经过高，均价约在元左右，如果不是刚需或者目的性投资，相对不具备投资潜力。
三是本区域重点为北京的通州新城对接设计，统一规划建设。在整个京津冀一体化中的位置并不是很突出。
1.2、北京南部，主要集中在固安县、固安牛驼、固安柳泉、永清县、空港商务区、霸州等。它有三个特点。
一是项目以城市运营为主，并且注重平衡产业布局和人员引进。有自己的大型规划工业园区支撑，比如航天产业园、生命科学产业园、卫星导航产业园、高端制造产业园等。
引进一批北京优质资源，比如北京八中固安分校、医院医院、温泉小镇、美国高端家庭医生、国际知名酒店等。
不论是小区建设、物业管理、公共设施建设运营、小区间对接，还是产业结构调整、引入北京对接资源等档次都很高。
二是建设规划更适合人居。项目花园洋房、高层、商住公寓、别墅产品等均平衡发展建设，错落有致。小区绿化景观、物业设置、温泉入户、蔬菜基地、饮用水基地等为业主提供别树一格的服务。
三是价格优势转瞬即逝。区域价格固安约在元左右，年底突破元已经不成问题，因为国道侧孔雀城4月份开盘会在元。恒大在霸州项目今年也要开盘，华夏幸福在柳泉项目及华夏幸福足球俱乐部训练基地也要开工建设并销售。
1.3、北京西部，主要集中在涿州和涞水，这两个区域的发展和规划建设正好赶在了京津冀一体化三周年之际。它有两个特点。
一是建设规划没有形成，有大量土地，政府层面正在按照更高档次和京津冀一体化相关要求进行顶层设计。
二是现有的部分楼盘也已经销售一空，或者开发商捂盘，或者暂停开发等，均在等待更有利的政策和时机推出房源，比如涿州孔雀城从年10月份排卡到现在都没有价格出来，二次排卡一推再推。
2、沿京津冀一体化重要节点城市投资分析
津冀一体化公布的重要节点城市为唐山、廊坊、保定、石家庄等。主要城市都在河北，国家发改委和河北省政府等官方发布的各种信息量非常大，不再详述。
从分析资料中可以预测目前最具有投资价值的洼地应该是任丘和文安县。
市场价值分析：
京津冀一体化中房产投次价值应在三个方面着手分析。
一是交通一体化，具体表现为三个方面：
京霸高铁运营，京霸高铁已经纳入京九线。固保高铁投入运营，京张高铁投入运营等。
新机场一期运营，新机场空港经济区投入运营。
北京大七环形成，京津冀一体化实现高速免费互通，高铁月票制实行。
值得注意的是：这些工作完成的时间90%是集中在年上半年。年才会真正形成交通一体化的大格局，实现用时间去换取空间，真正实现距离不是问题，交通带来的便利使很多北京资源和人口愿意疏解出来。
二是完成疏解机构办公场地和生活区域的建设。真正实现非首都功能疏解，一定是部分行政权力机关的疏解，行政单位疏解需要建设办公场地，如果以京津冀一体化三周年为契机开始建设，其投入运营使用的时间应该是年。
三是各种疏解产业具备造血功能，能够健康活力运转，能够吸引国际一流人才和资金运营发展。非首都功能疏解最好的理解是其疏解的资源、资金、人口、产业等超过一个中等省份。这些工作起到承前启后、继往开来的最重要的时间节点也是年。
房产投资论：
1、年份论，年是推进津冀一体化重要的一年，也是各种财富爆发的一年。
2、非首都功能疏解的产业和人员均是北京的上流资源，不论是其收入和品味均超过河北平均水平，所以在房产选择上应注重以下要点:
2.1、必须是大牌开发商，他们具有城市运营优势，专业的市场分析情报机构。
2.2、逢开必买，只要买到该期初始房就是实现了‘买到就是赚到’，从心理预期上也没有失落感。
2.3、逢买必赚，一般小区开盘会在一期开盘后的30天左右推出第二期，基本上每平方会上涨元左右，白洋淀孔雀城（明清风格的四合院别墅项目）开盘第三天就开第二期，一平方上涨元。
2.4、用救命钱的思想准备资金，兵贵神速。
3、二手房产春天在哪里，因为环京发展的第二个阶段在固安和永清为中心的区域，其大部分项目均在年年中上房。
非首都功能疏解的重要年份在年，新机场运营的时间也是年。可以判断年下半年会入驻和引进大量企业和人员，二手房的真正春天会在年年中开始。
本沙龙活动只提供信息交流，项目交流。不提供资金服务，项目服务，折扣服务等投资服务。
时宏维，男，江苏丰县人。清华大学投融资与资本运作高级研修班学员。
京津冀战略发展投资专家，是研究供给侧结构性改革的先锋学者。
生活中他极为爱好声乐和太极拳研究，对艺术的追求和理解形成了自己一套独立的哲学体系，对艺术和生活事业的结合形成了一套完整的辩证思想体系！
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