文/谢逸枫
老谢去年在深圳出席一地产论坛时回答现场一位记者时说过：“限售比限购、限贷更加符合市场更加合理，不会伤到合理的首次与改善住房需求，避免破坏市场供需关系。”按照老谢的最新调查研究数据显示，截止到年4月22日，全国共有70城（市、县、区）限购+60城（市、县）限贷+19城（17市、1区、1省）限售，意味着中国楼市局部进入限购限贷限售的极端需求侧调控，供应端的土地供应与新增住房供应依然在短期内没有解决，因为大中城市的土地供应方式与房企融资收紧及土地政策影响到房企大张旗鼓的拿地、限的政策已经影响新增住房供应、也影响到房企开工，最后影响到房子生产周期拉长、有的城市去库存周期上升。
老谢认为，中国房价进入波动期，受到政策的影响，时间会持续到年上半年。年房价大跌的可能性，总体维持稳中有涨的小幅度上涨趋势。其一是北京、上海、广州、深圳的房价同比持续多个月涨幅下降，环比开始涨幅波动，有的见顶或者有的反弹，或者有的收窄，主要原因是限的政策与统计方式发生变化。其二是11个热点二线城市房价环比有反弹或者扩大趋势，主要是限的政策与供需有关。其三是二线城市的房价有10来个，逐渐火热。其四是三四线城市房价越来越多进入上涨通道。毫无疑问，由于政策影响到供需关系的变化，货币、信贷、利率的调整，导致房价的涨幅随之变化，让房价的涨幅进入震荡波动期。预计波动期间会延续到比年上半年，下半年政策一旦有变，房价进入平稳上涨期。
其一是限购的城市扩容到70市、县、区。根据老谢最新调查分析，截止到年4月22日，全国共有70个市、县、区限购，这轮数量之多与波及区域之广及杀伤力已经超过上轮46个城市限购。包括年3月25日之前的北京、上海、广州、深圳、三亚的限购并加码升级城市，除没有重启限购或者是没有限购的太原、昆明、西宁、银川、呼和浩特、贵阳、乌鲁木齐、拉萨、长春、哈尔滨、沈阳、大连，共12个省会弱城市、弱二线城市外。到年4月22日，剩余的省会二线城市全部重启或加码限购，加上新增的限购城市，全国共有70个市、县、区实施限购政策。
第一是限购令何时重新收紧的，有多少个城市？按照老谢的跟综调查统计，自年3月25日开始，到年4月22日，一年多，包括没有取消限购并加码的城市有5个，北京、上海、广州、深圳、三亚，全国共有70个城市掀起新一轮楼市限购潮。这五个城市是限购时间持续最长，坚持最稳的城市，不过也是调控持续加码到最严厉的城市，特别是北京，限购住宅、商住、平房，限贷、限售、限转让、禁止商转住。
第二是包括重启并加码或者重启的城市有25个，1.华东地区：江苏省的南京、无锡、苏州；安徽省的合肥；浙江省的杭州、温州。2.华南地区：广东省的佛山、东莞、珠海；福建省的福州、厦门；海南省的海口。3.华北地区：天津市，山东省的济南、青岛；河北省的石家庄；河南的郑州。4.中南地区：湖南省的长沙；湖北的武汉；广西省的南宁；江西省的南昌；5.西南地区：四川的成都；6.西北地区：陕西的西安、甘肃的兰州。
第三是是新增加限购的城市有40个城市，1.华东地区：江苏省的句容、启东市，安徽省的滁州市；浙江省的嘉善县、嘉兴、平海市、海宁市。2.华南地区：广东省的中山、江门；福建省的连江县。3.华北地区：山东的淄博、秦皇岛；河北省（唐山市、保定市、承德市、张家口崇礼区、廊坊市、永清县、三河市、大厂县、香河县、固安县、怀来县、涞水县、涿州市、沧州市。雄安新城与周围的城市自年4月1日-年4月5日已经有13个市、县、区。其中有3市6县4区实施限购政策，其中雄县、容城县、安新县的3县禁止购房、售房。
第四是4月1日-4月3日，雄县、容城县、安新县的禁止购房、售房；年4月5日，雄安周边3市2县陆续限购，继霸州市、文安县、任丘市、高碑店市限购后，雄安新区周边限购再添2县4区（市区）：保定清苑区、徐水区、满城区、白沟新城、高阳县、定兴县。之前环京多地启动限购。而目前围绕雄安新区周边，已形成包括固安、永清、任丘、涿州、涞水、保定市及其下辖多县区、廊坊、高碑店，以及霸州市和廊坊文安县的一个“限购圈”。4.中南地区：江西省的赣州、南昌县与新建区。
其二是限贷的城市扩大到60个市、县、区。根据老谢最新调查分析，截止4月22日，北京、天津、苏州、郑州、成都、济南、无锡、合肥、武汉、南京、南宁、广州、深圳、佛山、厦门、东莞、珠海、福州、惠州、上海、南昌、西安等60个市、县、区限购的房贷首付都调整了。第一是第三套停贷的城市有广州、南京、合肥、苏州、武汉、成都、珠海、佛山、南昌等。
第二是第二套非本市户籍停贷的有南昌、武汉等。第三是第一套首付30%的城市有上海、广州、深圳、南宁、南京、合肥、苏州、武汉、杭州、天津、成都、济南、郑州、厦门、东莞、珠海、福州、佛山、南昌、石家庄、廊坊市非本市户籍50%、嘉兴市非本市户籍50%，郑州90平方米以下20%-25%，无锡20%，北京普通35%、非普通40%等。
第四是非限贷的城市首套首付20%，第二套首付30%，第三套，没有停贷。第五是首套无房有贷纪录的首付有南昌40%、苏州50%、合肥40%、南京50%、深圳50%、福州非本市户籍40%等。第六是第二套房认房认贷的城市，深圳、天津、济南、南京、合肥、厦门、苏州、杭州、武汉、成都、郑州、珠海、南宁、佛山、南昌等，还第二套房认房认贷认离的城市有北京、上海、广州等。第七是第二套房首付的北京普通住房50%非普通70%、天津60%、苏州贷款未结清80%已结清70%、郑州40%。
成都有1套贷款未结清40%已结清30%、济南40%、无锡40%、合肥贷款未结清50%已结清40%、武汉本市户籍50%非市户籍停贷、南京有1套贷款未结清80%已结清70%、南宁、广州贷款已结清50%未结清70%、深圳70%、杭州50%、佛山有1套贷款未结清40%已结清30%、厦门普通60%非普通70%、东莞、珠海有1套贷款未结清40%已结清30%、福州本市户籍40%、惠州、上海普通50%非普通70%、南昌贷款未结清50%已结清40%非本市停贷。石家庄普通40%非普通50%等。
其三是限售的城市扩大到17个市、1区、1省。根据老谢最新调查分析，限购、限贷之外，“限售”成房地产调控的又一手段，截至年4月22日，已经有19城、区、省进入“限售模式”，环广东省广州市和环深圳市的珠三角城市群、长三角城市群、京津翼城市群、中部城市群则成重灾区。北京、成都、厦门、福州、青岛、杭州、广州、珠海、惠州、东莞、扬州、常州、长乐、启东、白沟、承德市、海南省、西安、济南等19个城市相继出台“限售”政策，历史首次启动了买房后一定年限限制出让的楼市调控政策。
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