思未来导读：“雄安”一出，华夏幸福一下子被推到风口浪尖上，为啥？看一个数据，实际控制人一夜之间市值增加亿，.4.12单日成交亿，这个天量在牛市的时候，我们经常见到，但是在当前沪深每日成交量在亿附近的情况下，单只股票成交量占到了总量的10%，这何等的份量。但是不幸的是那天买进的多亿全部被套，到现在还出不来，很多人可能是看了报道只管买进，却还不知道这家公司的老板是谁？是干啥的？
华夏·雄安新区的幸运儿
4月1日，雄安新区的相关政策一出台，华夏幸福被推为第一概念股！如此强势是源于华夏幸福在新区的平方公里土地。翻阅华夏幸福历年公告可以发现，年至年间，华夏幸福已与河北省保定市政府、保定市雄安政府在新区先后签订近平方公里合作项目协议。年5月和12月，华夏幸福与保定市政府先后签订多份合作协议，约定由该公司对白洋淀科技城约平方公里委托区域进行开发建设。年8月，华夏幸福与雄安政府签订合作协议，XX政府将以河北省XX行政区划内约定区域的整体开发各事项与华夏幸福进行合作，委托区域占地面积约为.2平方公里。此外，年6月，西临白洋淀的任丘与华夏幸福签订了整体合作开发建设协议，以PPP模式共同打造任丘北部的任丘白洋淀产业新城。
这俨然就是一个华夏新区啊！多年来，华夏幸福紧跟国家三大战略，重点布局经济热点及潜力区域，把自身业务战略和国家战略结合起来。而作为起家地和大本营，京津冀地区一直是华夏幸福产业新城重点布局地区，而且多数产业新城项目均紧邻出京交通要道附近，曾有华夏幸福人士表示，几乎每一条进出北京的高速公路和铁路附近都有华夏幸福的项目。
尽管随后华夏幸福表示，对于公司涉及XX新区范围内的项目，坚决服从国家的总体安排。华夏幸福或将自己在新区拿到的地都交了公，但毋庸置疑的是“华夏系”的江湖地位自此奠定！而“华夏系”的领航者是50岁的王文学。
发迹·贫穷荒芜的固安成了梦开始的地方
王文学，在福布斯“全球亿万富豪榜”榜单上，他以32亿美元净资产位列房企富豪第九位及内地百强富豪第42位。在年“新财富富人榜”上，王文学排名第28。然而关于王文学的个人资料能从网上查到的少之又少，可以确认的信息是，其生于年，河北霸州人。做人低调的王文学，率领的华夏幸福也是从“无人问津的小草”起家。华夏幸福基业股份有限公司创立于年，十几年前，即便在当时的廊坊发家地，亦不算是大企业。
工商登记信息显示，华夏幸福基业股份有限公司的登记机关是廊坊市工商行政管理局，企业注册地址是河北省固安县京开路西侧三号路北侧一号。位于北京正南50公里的廊坊，乃北京传统的蔬菜基地。不同于与北京一体化程度颇高的香河、三河、大厂北三县，南部的固安可谓贫穷荒芜，地方政府对于县域城市的发展也没有清晰的规划。
年7月，华夏房地产开发有限公司正式成立；年10月，“华夏花园”开盘销售，王文学的地产事业就此开始。
2年，在花费重金礼聘的知名房地产策划人王志纲协助下，王文学放弃已经具有成熟配套的廊坊市区，确定了将当时较为贫穷落后的固安作为事业出发点的战略。不仅用极低的价格获得了现在看来非常优质的土地，而且开始运作并不为业内熟悉的产业地产。
一位曾经参与过华夏集团策划的人士表示，王文学是王志纲的“书迷”。后者当时力主华夏重兵屯于廊坊固安，定位为产业运营商。低调的王文学从谏如流选择了默默无闻的固安，并采取外援王志纲的具体运营模式—长短相济，即长做工业园区，帮助政府招商，短则是做房地产，然后以短养长。
创新的模式赶上了房地产行业的快速发展，华夏幸福的产城融合模式受到全国各地政府的青睐，这一发展路径也被命名为“固安模式”。从5年开始，华夏幸福业绩复合增长率保持在%以上，并于年完成上市，从一家年销售额只有几十亿的地区型公司变身百亿俱乐部成员。
王文学并不是一个房地产行业的弄潮儿，捞一笔就跑不是他想要的。年完成上市的华夏幸福基业建成了员工培训基地，企业发展方向成了王文学最关心的事。包括商学院教授、经济学家、咨询公司导师在内的各色人等，在王文学召集的企业大学中进进出出，给高管授课。
企业壮大之后，华夏幸福迅速开始进行全国战略布局。年，华夏幸福在河北香河、辽宁沈阳苏家屯、江苏无锡、江苏镇江新拓展了园区。年，又拓展了位于环上海区域的嘉善与环北京区域的霸州、永清、香河等4个园区进行产业新城的开发建设。
随之而来的，是华夏幸福业绩表现的一路走高。从年上市的77.9亿元营收到年实现营业收入.2亿元，华夏幸福已成为A股市场上名副其实的大蓝筹。年3月29日，华夏幸福发布了年业绩报告。报告显示，华夏幸福年实现营业收入.2亿元，同比增长40.4%，实现归属上市公司股东的净利润64.91亿元，同比增长35.22%。同时，对于投资人，华夏幸福也是用真金白银来回报，华夏幸福拟以年12月31日公司总股本为基数，向全体股东每10股派发现金股利6.6元（含税），共计派发现金股利超19.5亿元，现金分红占归属母公司净利润30.04%。
几个问题帮助我们了解华夏：
问题1：华夏幸福是一家怎样的公司？华夏幸福是一家5年股价上涨7倍的公司
华夏幸福是一家年均净利润增速40%的公司
华夏幸福是一家拥有业务毛利率超90%的公司
华夏幸福是一家深耕环北京地区的公司
华夏幸福以房地产起家，深耕换北京地区，06年与河北省固安县人民政府签订工业园开发托管协议是公司发展的一个重大转折，09年开始华夏幸福招商工作加速，固安模式逐步形成。固安县在这一发展过程中实现了财政收入从不足1亿上涨至60亿，GDP亿。华夏幸福亦从一家市值几十亿的小公司成长为如今市值超亿的大公司，实现了双赢。
问题2：华夏幸福的盈利构成是怎样的？华夏幸福的业务主营分为产业发展服务、园区住宅配套、城市地产开发三大块。其中城市地产由于拿地成本高，毛利率较低，处于盈亏平衡附近，加上房价宏观调控的影响，此项业务不能给公司带来盈利的长足增长，在公司业务的比重不断下降，截止16年中报仅有25亿营收；园区住宅配套毛利率虽然在26%附近，但扣除税费后净利润不足10%，盈利能力有限，对净利润的贡献并不明显；反观产业发展服务，毛利率搞到93.13%，成本仅占公司成本的6.1%。各项业务盈利能力高下立判。
问题3：产业发展服务是什么业务？为什么华夏幸福能成为五年7倍股？华夏幸福股价强劲的背后是公司业绩的高速持续增长。年均净利润增长率超40%，高毛利率的产业发展服务占比逐年提高，成为公司业绩增长点。
产业发展服务以“园区运营+地产开发”为核心，双核驱动模式是公司商业模式的亮点和特色。该模式中，政府将园区作为工业地产项目，由华夏幸福进行园区规划、基础设施建设、招商引资等工作，然后再转由政府相关部门经营和管理。
华夏幸福与河北省固安人民政府合作，签订排他性协议，以较低的成本获得土地。完成前期基建后进行招商引资。公司的投资集中在园区基建和土地整理，每平方公里大约需投资4-5亿元，主要用于征地、开发和修路，其中征地和拆迁占60%，基础设施建设站40%。与此同时华夏幸福利用园区规划的话语权优势在园区及其周边进行大规模的房地产开发。投资落地后，投资额45%返还给华夏幸福，其中税收部分以现金形式返还，其他部分以土地作价，为避免出现政府无力支付回购款项的情况，华夏幸福在项目动工前会拿到与项目等值的土地。这是产业发展服务业务毛利率居高不下的直接原因。
问题:4：固安模式是怎样的模式？对华夏幸福的影响如何？华夏幸福重点布局河北地区的固安怀化大厂三个工业园区，其中固安工业园区为华夏幸福提供了比重最高的营收和利润。公司与政府合作，低价拿地，完善基础设施后进行招商引资，获得回购款；同时在园区周围建设配套住宅，进行销售。
固安园区开发开始最早，后续开发大厂和怀来，12年模式成效显著，在其他地区推广，但固安仍是华夏投资的重点，许多大型项目向固安投资。例如华夏收购黑牛食品后进行亿的OLED项目的定增，如果项目顺利落地固安，将给固安县带来约亿GDP增量，同时给华夏幸福带来45%的回购款项。
固安模式下的业务流程：
九通投资是华夏幸福进行园区投资的主体。02年固安园区成立，06年华夏幸福与固安政府签订投资托管协议，期限50年。固安人民政府运作能力较差，在02-06年四年期间园区签约客户20家，发展缓慢。签订托管协议区，园区签约数大幅增加。前两年主攻基建，华夏系招商队伍约人，在基建建设的同时，签约23家。09年基础设施建设基本完成，叠加国家四万亿的经济政策，固安园区签约数大幅增加，考察签约率也不断提高。与此同时，随着项目落地，固安政府回购资金陆续流入华夏幸福，增厚公司利润。
固安模式下，华夏幸福与固安政府实现双赢。对华夏幸福而言，公司可以利用对于区域整体土地规划的了解，可以低成本锁定大量土地。园区的发展带动经济发展，为地产项目提供相对充足的客户群，并形成房价的有力支撑。对固安政府而言，财政收入实现大幅提升，解决当地就业，提高了GDP，契合当地政府的诉求。
考虑到经济下行的宏观经济形势，固安园区的落地项目数量增长放缓，回购款项增速放缓，对华夏幸福的现金流形成一定压力，促使公司探索新的增长点。
问题5：固安模式的特征是什么？1、收入弹性大，成本相对固定，存在盈利大幅超预期的可能。固安模式下公司的营收与园区落地投资项目息息相关，弹性较大。
2、实现公司与地方政府双赢，切合地方政府需求，可复制，但有一定难度
3、零成本锁定大量廉价土地储备，轻资产地产开发
4、园区与地产业务互相促进
问题6：固安模式能否复制？华夏幸福的优势在哪里？公司业务集中在环北京地区，近年来在上海周边有所布局。公司在嘉善地区建立产业新城，复制固安模式，目前尚处于发展阶段。
固安模式切合政府需求，实现政府和公司双赢；公司在环北京地区深耕多年，积累了大量的土地资源及招商引资渠道；固安模式运营多年，竞争优势远超竞争对手。
你不觉着在国内找不出第二家这样的公司吗？这是不是一个很有意思的事？哪里政府不喜欢，哪里的人民不喜欢，哪里的投资者不喜欢，这才是生意。祝愿所有的华夏人都幸福，帮助所有的华夏人幸福--华夏幸福。
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