市场综述
长效机制逐步完善落实房住不炒因城施策
汉纸妹
政策层面，宅基地管理新政出炉，北京首宗集体建设用地共有产权房入市；多地出台租赁新政，落实房住不炒政策，完善住房保障体系。主要城市里分别有无锡、嘉兴收紧公积金贷款政策，上海强化房地产金融监管力度。当前来看，对房地产政策基调上依然是坚定不移地向“房住不炒”的轨道进行。
行业方面，9月房企融资的进一步收紧，自银保监会“23号文”后，信托、海外债、银行贷款等全方位的严控。今年9月份以前，全国地产调控政策累计政策刷新纪录，信贷政策持续收紧，购房者加杠杆难度越来越大，市场出现普遍性退烧。
西安方面，6.20限购升级之后，限购区价格管控几乎全线"零涨幅"，进入9月份，供需关系拉大，供应量创年内新高，市场观望情绪明显，热度降低，外围区域销售受阻，市场分化明显。
宏观市场1
经济环境核心观点
支持实体经济发展降低社会融资成本
稳健货币政策降准降息支持实体经济
1.降准：9月6日，中国人民银行决定于年9月16日全面降准0.5个百分点定向降准1个百分点。此次降准释放长期资金约亿元。
2.降息：9月20日，新LPR进行第二次报价，一年期LPR4.2%，下降5个基点，5年期LPR4.85%，与之前持平。新政后LPR取代贷款基准利率，意味着中国加入此轮全球降息潮。另外，5年期以上LPR不变，楼市影响有限。
9月全国PMI、PPI、CPI情况
年9月份，中国制造业采购经理指数（PMI）为49.8%，比上月回升0.3个百分点。
年9月份，全国居民消费价格同比上涨3%，环比上涨0.9%。
年9月份，全国工业生产者出厂价格同比下降1.2%，环比上涨0.1%。
２
政策环境
核心观点
落实房住不炒，完善住房保障体系
租赁新政密集发布，促进租赁市场稳定发展
主要内容：
近期陕西、北京、深圳、广州、合肥、南京、珠海、长春、南宁等9地相继出台住房租赁新规，通过增加房源供给、规范市场管理等措施，促进住房租赁市场健康发展。
新政后的影响：
9月26日，住建部部长提出我国将加快完善住房保障体系和住房市场体系。总结推广住房租赁试点经验落实各项支持政策，大力发展和培育住房租赁市场，增加租赁住房有效供应。
楼市监管从严降温态势明显
南宁市发布培育发展住房租赁市场试点工作方案。9月3日，南宁印发《南宁市培育发展住房租赁市场试点工作方案的通知》。文件指出，利用闲置的城中村改造产业用地建设租赁住房，并由其自主经营管理或委托住房租赁企业出租经营。明确强化城中村改造和租赁业务挂钩。
南京出台新政，“拿地即开工”成为现实。南京市规划和自然资源局昨日出台新政，宣布将进一步简化售楼处等临时建筑的“转正”手续，“拿地即开工”将成为现实。
淮海经济区7市公积金互认互贷9月17日起正式开始办理。9月15日，徐州市住房公积金管理中心通报，该中心已签订有关合作协议，将率先在淮海经济区内的宿州、淮北、商丘、菏泽、枣庄、连云港、宿迁等7个已签约的核心城市开办住房公积金贷款互认互贷，即缴存互认、贷款互贷。该业务9月17日起正式开始办理。
河北任丘：特定外地户籍学生家长及工作人员可购一套住房。任丘市于近日印发了《任丘市房地产市场调控暂行办法的通知》(简称“暂行办法”)明确规定，外地户籍在任丘市行政、事业等单位工作的相关人员及满足条件的个体工商户法人、学生家长不受之前限购政策影响，可在任丘购买一套住房。
湖北宜昌，宁波，无锡多地出台落户新政。9月4日晚，无锡人社发布落户新政，大专连续3个月社保即可申请落户！9月16日，宁波落户新政施行：就业和居住同一社区均满5年可落户。新政在去年出台的政策基础上大幅度放宽人才落户、居住就业落户条件，取消老年父母投靠落户限制，并新增了租赁落户和投资创业落户。9月25日，湖北省宜昌市出台户籍制度改革新政，放开落户条件，购房(含二手房)落户当场办结。
3
行业动态核心观点
房企融资紧急收紧融资成本持续上涨
中央地方政策齐发严防资金违规流入房地产
9月10日，中国银保监会主席郭树清强调，坚决打击非法金融活动，遏制房地产金融泡沫化倾向，9月11日，中国银保监会首席风险官表示，当前监管部门着力压降通过表外资金违规绕道流入房地产的行为。北京，浙江银保监近期发文，要求银行机构加强个人消费贷款用途管控，强调“严禁用于支付购房首付款或偿还首付款借贷资金”。严禁贷款资金违规流入楼市或其他投资性领域。
房贷利率即将换锚，调控依旧从严
9月20日公布的新版LPR第二次报价显示，1年期LPR为4.20%，5年期以上LPR是4.85%。相比前值，1年期LPR已经连跌两个月，五年期LPR环比上月持平。
新的个人住房贷款利率政策从10月8日起正式执行。根据个人住房贷款定价标准，房住不炒，因城施策的原则及部分城市换锚后利率来看，实际发放的利率会受调控政策、银行信贷资源的影响，预计执行利率短期内很难出现显著的、普遍性下降。
本月行业动态
9月份行业动态主要包括：
年1-9月，房企销售额稳步增长，销售额破千亿企业增至20家。年1-9月份，房企销售额超过千亿的企业达20家，均值为.2亿元。从销售面积来看，房企销售面积TOP均值达.5万平方米。年1-9月份，销售面积超千万平方米的企业达12家，碧桂园、恒大、万科销售面积稳居前三；年1-9月代表房企销售目标完成率均值为71.7%，相较1-8月提高10.0个百分点。
土拍市场持续回暖，9月房企拿地保持积极。土地市场自年3月后，逐步回暖。9月房企的拿地态度延续上月的积极态势。从拿地面积来看，碧桂园、绿地、万科拿地面积位列前三。从各城市群拿地金额来看，长三角与中西部仍为房企布局重点区域。从城市排行榜来看，一线与二线核心城市为房企投资拿地的重心，中西部城市土地市场火热。
房企融资成本持续上涨境外债券融资成本达8.08%。9月份95家典型房企的融资总额为.48亿元，环比上升45.3%，同比上升17.2%。前9个月，房企新增债券类融资成本7.03%，较年全年上升0.50个百分点。其中，境外债券融资成本达8.08%，较于年全年增长0.86个百分点。
9月百城住宅均价：环比涨幅继续回落市场走势平稳。根据中国房地产指数系统百城价格指数对个城市新建住宅的全样本调查数据，年9月，全国个城市（新建）住宅平均价格为元/平方米，环比上涨0.31%，涨幅较上月收窄0.06个百分点。
中央地方政策齐发严防资金违规流入房地产。9月10日，中国人民银行党委书记、中国银保监会主席郭树清强调，对部分交叉金融产品流入房地产领域，以及车险市场乱象等问题果断采取监管措施，做到立查立改、即知即改。9月11日，中国银保监会首席风险官、办公厅主任肖远企在银保监会通气会上表示，当前监管部门着力压降通过表外资金违规绕道流入房地产的行为。北京，浙江银保监近期发文，要求银行机构加强个人消费贷款用途管控，强调“严禁用于支付购房首付款或偿还首付款借贷资金”。
楼市观察核心观点
楼面价超7元/㎡西咸房企扎堆
软件新城炙手可热
楼面价7元/㎡区域地价再度升级
8月22日，招商地产拍得软件新城一宗地，同8家房企经过67轮竞价，以67.8%的溢价率，单价万/亩，楼面价元/㎡成交。区域地价再度升级。
刷新西安房价制高点土拍价格再度升级
①年5月12日，高新区举办“‘首善高新’推介会暨第四届丝博会西安高新区专场签约仪式”，对外公开推介41宗共计亩房地产开发用地，软件新城是本次重点推介区域之一。
②3月21日，本土房企西安高新技术产业开发区房地产开发公司力敌几十家大牌房企，以19.74亿元总地价+10.5亿元公办学校建设资金，摘得亩土地。
年9月西安市土地市场
年9月西安土地供应共8宗，供应面积56万㎡（约合亩），环比下降45.4%，同比下降52.5%。共成交土地36宗，成交土地面积95.3万㎡（约合亩），环比下降9.5%，同比下降16.8%；总土地出让金70亿元，环比下降23%，同比上涨20%；月均楼面价元/㎡，环比上涨22.3%，同比上涨21.1%。
其中住宅楼面价元/㎡，环比上涨7.4%，同比上涨30%。本月土地供应量同环比均下降，成交面积和成交金额也处于一个下降的态势。
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